Kündigung eines Mietvertrags

Kündigung gemäß MRG

Das Mietrechtsgesetz (MRG) in Österreich regelt die Kündigungsbedingungen für Mietverhältnisse, die unter dieses Gesetz fallen. Hier sind die wichtigsten Gründe aufgeführt, die ein Vermieter für die Kündigung eines Mietvertrags geltend machen kann, sofern das Mietverhältnis im Anwendungsbereich des MRG liegt.

  1. Zahlungsrückstände: Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses trotz Mahnung mindestens acht Tage in Verzug ist.
  2. Nachteiliger Gebrauch: Bei erheblicher Vernachlässigung der Mietobjekte oder Störung des Hausfriedens.
  3. Untervermietung: Unzulässige vollständige oder teilweise Weitergabe der Wohnung.
  4. Nichtnutzung: Wenn die Wohnung nicht regelmäßig genutzt wird.
  5. Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder nahe Verwandte benötigt.
  6. Vertragswidriges Verhalten: Bei Verhalten, das den Mitbewohnern das Zusammenleben wesentlich erschwert.
  7. Wohnungsbedarf nach Todesfall: Wenn nach dem Tod des Mieters die Wohnung nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis dient.

Rechtliche Einschränkungen und Hinweise

  • Gesetzliche Beschränkungen: Vereinbarungen, die dem Vermieter ein unbeschränktes Kündigungsrecht einräumen, sind laut MRG rechtsunwirksam.
  • Kündigungsschutz: Mieter genießen unter dem MRG einen besonderen Schutz, und Kündigungen müssen strengen gesetzlichen Anforderungen genügen.
  • Wichtigkeit des MRG: Diese Regelungen gelten nur für Mietverhältnisse, die unter das Mietrechtsgesetz fallen. Für andere Mietverhältnisse, die etwa als freie Mietverträge oder in Objekten mit weniger als zwei Wohnungen bestehen, gelten die allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).

Diese gesetzlichen Bestimmungen zielen darauf ab, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Rechten der Mieter und den Interessen der Vermieter zu schaffen, und garantieren, dass Kündigungen auf einer soliden rechtlichen Grundlage stehen.

Kündigung gemäß ABGB

Wenn ein Mietverhältnis nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, wird es in der Regel nach den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) geregelt. Solche Mietverhältnisse werden oft als „freie Mietverträge“ bezeichnet. Hier sind einige Kernpunkte, wie Kündigungen in solchen Fällen üblicherweise gehandhabt werden:

  • Vertragsfreiheit: Im ABGB gibt es eine weitreichende Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfristen und -bedingungen größtenteils frei zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden können. Diese Vereinbarungen sind dann im Mietvertrag festgehalten.
  • Kündigungsfristen: Wenn keine spezifischen Kündigungsfristen im Vertrag festgelegt sind, gelten die allgemeinen gesetzlichen Fristen. Für Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel drei Monate zum Quartalsende.
  • Kündigungsschreiben: Die Kündigung sollte immer schriftlich erfolgen, um rechtlich abgesichert zu sein. Das Kündigungsschreiben muss an den Vermieter oder an die verwaltende Person gerichtet sein und sollte idealerweise per Einschreiben versendet werden, um einen Nachweis zu haben.
  • Wichtiger Grund: Auch bei Verträgen nach dem ABGB kann der Vermieter aus einem „wichtigen Grund“ kündigen. Was als „wichtiger Grund“ gilt, ist jedoch oft weniger spezifisch definiert als im MRG und hängt stärker von den Umständen des Einzelfalls ab.
  • Willkürverbot: Trotz der größeren Vertragsfreiheit gibt es das allgemeine Verbot der Willkür. Das bedeutet, dass Kündigungen nicht aus Gründen erfolgen dürfen, die sachfremd oder unverhältnismäßig sind.
<Hauptmiete vs. Untermiete